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个人合作建房 温州能走到最后吗？ |
2006年11月22日 新华社
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新华社温州１１月２１日专电（记者 汪林义 沈锡权）一则消息让全国购房人为之兴奋－－温州人新近率先突破了个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。温州的突破给人们许多期待：个人合作建房由于土地和融资等实际困难，国内还没有成功的先例。温州人的成功拿地，一跃站在了国内个人合作建房的最前沿，民间力量对抗房地产商“高价暴利”的“革命”有望实现。
乐观之余，人们也不禁担忧，个人合作建房无疑将面对房地产商的集体“围攻”，还要抵御政策变动和市场变化带来的风险。处于风口浪尖的温州个人合作建房能走到最后吗？
温州突围
１１月１５日，温州市个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以１．０４５８亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。 什么是集资建房？
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
２００３年，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房，得到网友的热烈响应。当各地的合作建房热渐趋沉寂，温州方面却取得了意想不到的突破。２００４年初，温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，得到了众多人响应。“报名者很快超过了限额，不得不加以限制，最后３６０多人登记住房需求４００多套。”赵智强说。
“成功‘拿地’有点运气的成分。”赵智强说，２００５年他们曾寻找过几个地块，但都因地价过高等原因而放弃。这次拿地成功，一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大；另一方面是开发商面临宏观调控的压力。最终，他们以每亩４００万元左右的价格将其拿下。
赵智强告诉记者，该地块占地３０亩，总建筑面积约２万平方米，规划建成２６０套住房。据测算，这一地块均价为每平方米４１００元，预计建成后房屋成本价为每平方米５３００元，远低于周边楼盘每平方米１００００元左右的市场价。
“领跑”的秘密
在温州之前，各地的合作建房也曾热闹一时，但没有一个进入实质性的操作阶段。原因何在？２００５年，西安合作建房在仅仅热腾了几个月后就胎死腹中。发起人西安某房地产顾问公司负责人熊晖说，政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。
合作建房难，难在三点：一是融资难；二是拿地难；三是合作者之间众口难调。那么，温州人是怎样做的呢？
在民资丰富的温州，融资向来不是难题。赵智强说，合作建房的成员大多数是企业的中高层白领，筹集资金问题不大。而且，土地和建房资金是分批交付的，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。
相对于融资，建立一个透明的资金管理机制则是更大的难题。赵智强说，为保证建房资金使用的公开和透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管，“并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会４方全部到齐的情况下才能使用”。由于自身没有进行市场运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。
赵智强说，如果一切顺利，四五个月后就可以正式动工，２００８年的时候，２００多套房子就可以交付。
“革命”尚未成功
赵智强说，“拿地之后，还需要很多政府部门的审批，能否顺利通过，心里也没有底。”
面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎的态度。温州市房管局副局长陈胜华说，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托房开公司“拿地”，法律上是允许的。现在的问题是，合作建房人与房开公司的约定能否实现，以及谁来监督房开公司的问题。“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。
实际上，温州合作建房已面临压力。“不久前，就曾有一个政府部门的领导打来电话，让我把合作建房的事停掉。”赵智强说，由于合作建房比周边楼盘的平均价格低３０％左右，温州各房开公司也对其展开了“围攻”。
压力同时来源于自身。由于本身不具备市场运作的资质，温州合作建房联盟选择了与房开公司合作的模式。房开公司在整个工程中收取总投资的２％作为建设监理费，低于国家３％的规定。然而，人们也质疑，房开公司会做这种“赔本”买卖吗？
政策的变动和市场的风险更是不可预知。业内人士指出，个人合作建房，目前还是政策上的盲点，但不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房价在两年之内大跌，合作建房还有吸引力吗？
“突围”的意义
张积露是浙江泰顺县的一名中学退休教师，退休后本想在温州市区买一套房子居住，然而拿出数十年的积蓄也买不起高价商品房的一角。２００５年４月，张积露加入了温州个人合作建房的队伍，成为最早的成员之一。
从全国各地的合作建房人来看，大多有和张积露一样被“逼上梁山”的感觉。而今，张积露们又向前迈进了一大步：１６日，全国十大城市个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”。
有专家指出，温州合作建房“突围”向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。如果楼市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人集资合作建房也就大可不必了。
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