南昌在线-房产-马跃成：如果房价持续再涨十年就可能天崩地裂

　　“房价再涨十年”这样的口号喊出来确实是需要点勇气的，在当前这么一个上急下闹的形势下，也只有任志强，任老板这样的行业领袖才敢站出来说点心理话，再涨十年肯定是房地产商们的迫切愿望，如果真是这样也让倍受调控煎熬和责骂的房地产商们燃起了新的希望和激情。

　　仔细阅读了任总的文章，任总讲的不能说毫无道理，任总认为一再涨十年是一个假命题，中国的房价已经涨了不止十年了，但仍在持续的上涨之中，房价的上涨并没有阻止人民改善生活质量的步伐。；二真要是再涨十年也是在收入大幅增长的条件下的低速增长，2007年一季度的房价增长了5.6%，但城市人均收入增长了16.8%，远远高于房价的增幅，房价的增长幅度小于收入的增长，房价的上涨又有什么不合理呢？天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人的收入增长的道理吗？

　　任总还分析说，更重要的是土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如今年一季度土地价格上涨9.8%，远高于房价增幅的5.6%。累计看房价的增长中大部分来自于地价的增长，许多城市的土地楼面价已经超过了万元/平方米，房价的增长中成本的增长占有一定的地位。如果在土地资源紧缺的情况下，土地的价格连续高速增长，又如何让房价不随之增长呢？

　　土地成本到底占到房价几成，因为没有开发商公布建房成本人们也就不得而知，但是从公开拍卖土地的资料分析，以及开发商的房屋销售价格来看，人们大概也能知道土地成本的情况。从招拍挂前后的项目分析还没有出现土地的楼面价格直接影响到房屋的销售的情况，比如五环附近的某项目是招拍挂前的项目，刚开盘时的价格只卖到2800元/平米，而现在的三期楼房售价已经达到了6700元/平米的高价，土地成本对房价的确定已经微乎其微了。

　　记得一个记者有次问任总，关于房价增长的原因，任总反问记者知不知道土地价格涨了多少，记者较真，回家算了一下，土地的楼面价格涨了500元/平米，而楼房的价格却涨了5000元/平米。不知道什么地方的楼面土地价格卖到了1万元/平米？即使有这样的地方，我相信那里的楼房价格也不会是土地价格和建筑费用及其他费用的叠加，不可能卖出1.5万元/平米的成本价格，只要土地占到1万元/平米，卖房人肯定会把房子卖到3万元/平米以上的天价的，土地成本高正好是房子涨价的理由。

　　由于土地价格确实不是房价上涨的理由，因此房子再涨十年就是一个十分可怕的事情。

　　一、房子再涨十年，就说明房子上涨了20多年了，但是这20多年里，前十几年还是比较平稳地上涨过程，真正邪涨是最近这几年的事情，一个经济现象出现20几年持续一个态势增长，就正常了。疯狂的股市还在不断的震荡中前进呢，房市如何就一定在邪涨中疯长？

　　二、计算一下现在北京最大量的楼盘基本在四环和五环附近，当前的价格基本上在1.2万元/平米左右，如果再涨十年，人们肯定是理解按照现在的速度增长，而不是按照0.1%的速度增长的吧？那么十年后的房价就应该31125元/平米，如果买一套90平米的房子，就要花费280万元，如果加上税费什么的买套房子没有300万是不可能的。如果没那么多钱卖房的会建议你贷款，按照现在30%的首付也要先付60万，你还要贷款240万，如果贷款20年的话，比照当前的利率，每月的付款额在1.7万元左右。话又说回来，如果房价真的这么涨下去，银行能不加息吗？如果每月的付款额达到了两万元，你还吃饭不吃饭？其实你有多大的自信你的工资一定能长到2万/月以上的高度呢？十年后难道我们都成了千万万富翁了不成？

　　三、即使人们的收入按照百分之十几的速度增长，不知道有多少北京人感受到了任总所说的上半年收入的大幅增加？真要是像任总说的那样，人们收入大幅增加、房价微量上涨，今年上半年人们应该感到购房压力减小了才对，不知道谁有这种感觉？北京去年的年平均收入是3.6万元左右，也就是说每月的收入是3000元，即使按照10%的增长速度加薪，那么十年后的收入也只是7780元/月。这与3万多元的房子比起来还是差的太远了，也比现在的差距更大了，因为房子的价格基数大的多了。

　　四、我们还要看到职工的平均工资并不能说明北京人的大众消费水平真的就到了3000元/月的水平了，因为20%左右拿年薪的高收入者的上百万元的收入也纳入到了职工的平均工资之中了。这样看来80%左右的工薪阶层的收入估计也就在2000元左右的水平，这可以从北京制定的最低工资保障得到验证。而在今后最需要买房的恰恰就是这80%的中低收入人群，现在拿高薪的人不管以后收入多高，人家已经有豪宅别墅高枕无忧了。因此房价涨到3万元/平米，不是要命的事情吗？即使人们的工资涨了，也不过如此。

　　当前上层的领导们最担心的就是怎么房价成了脱缰的野马？老百姓想的就是我这点钱怎么越来越买不起房了？不用等到再涨十年，相信就会有人因此被拉下马了，这样的话在调控文件里已经讲了好几次了，总不能老放空炮吧，何况人们已经等的有点等不下去了。